Mutui, la fine dei rialzi rilancia il mercato?

La fine dei rialzi previsto dalla Bce potrebbe cambiare radicalmente lo scenario.

Largo ai giovani. I rialzi sui tassi dell’ultimo anno, hanno in parte precluso agli under 36 l’accesso al mercato, nonostante le agevolazioni previste dalla normativa.

Lo stop al rialzo dei tassi da parte della BCE è una boccata d’ossigeno per tutte quelle categorie che hanno avuto problemi nell’ultimo anno ad accedere al mutuo. Prima di tutti i giovani, numericamente tra i più interessati a coronare il sogno di avere una casa di proprietà, ma spesso frenati dalla mancanza di soldi e dalle poche garanzie messe sul piatto delle banche.

 Il prossimo futuro potrebbe quindi essere più roseo per i giovani e non solo…

E i bonus casa?

Cambio di rotta nell’ambito dei bonus legati alla casa. A partire dal 1° gennaio 2024, la legislazione di favore prevista per gli under 36 non includerà più l’applicazione delle esenzioni fiscali relative alle compravendite.

Dunque, tornerà l’obbligo di pagare:

  • l’imposta di registro;
  • l’imposta ipotecaria;
  • l’imposta catastale;
  • l’imposta sostituiva.

E non si avrà più diritto al credito di imposta sull’Iva (in caso di immobile acquistato da costruttore).

Vengono invece prorogate le garanzie sui mutui per l’acquisto a patto che riguardino la casa di abitazione e che la richiesta arrivi da persone con meno di 36 anni e un ISEE inferiore ai 40 mila euro.

L’agevolazione consiste nella garanzia pubblica fino all’80% del finanziamento (per un massimale di 250 mila euro), con l’obiettivo di spingere le banche a concedere mutui fino al 100% del valore dell’immobile, grazie alla possibilità di prendersi il rischio solo per il restante 20%.

La stretta normativa rischia di penalizzare ulteriormente i giovani, dopo che già gli ultimi mesi sono stati molto difficili.

Infatti, secondo l’ufficio statistiche di Consap, le garanzie pubbliche all’80% ammesse da gennaio a settembre sono calate di circa il 37% rispetto al medesimo periodo del 2022.

L’evoluzione dei tassi in Italia

A voler vedere il bicchiere mezzo pieno, c’è da salutare positivamente lo stop alla stretta monetaria deciso dalla Bce, che potrebbe aprire le porte – tra un paio di trimestri o poco più – al primo taglio dei tassi.

I segnali di normalizzazione per ora si limitano a questi, considerato che continua a sussistere l’anomalia di un Euribor (parametro di riferimento per i mutui a tasso variabile) più caro dell’Irs (parametro di riferimento per i mutui a tasso fisso).

Lo scorso ottobre entrambi hanno continuato a salire, con il primo arrivato a sfiorare il 4% nella scadenza a tre mesi e il secondo sotto il 3,50% nella scadenza decennale.

Di conseguenza, le richieste di mutuo a tasso fisso restano su livelli elevatissimi (92,8%), con il variabile limitato a un modesto 5,6%.

Perdono quota le surroghe

Quanto alle finalità del mutuo, le surroghe e sostituzioni calano di otto punti percentuali rispetto al terzo trimestre, fermandosi al 23,2%, una tendenza che trova spiegazione nel fatto che si va ormai esaurendo la platea di quanti hanno convenienza a cambiare contratto di finanziamento.

Chi poteva risparmiare quote consistenti, nella maggior parte dei casi lo ha già fatto. In parallelo cresce l’incidenza del finanziamento richiesto per comprare la prima casa, che arriva al 64,7% del totale.

Non si registrano, invece, novità in merito alla durata, che da tempo resta inchiodata a una media di 24 anni. Infine, continua a scendere l’importo medio richiesto: a ottobre si attesta a 128 mila euro, circa mille euro in meno rispetto al terzo trimestre, ben distante dagli oltre 141 mila euro di media registrati nel primo trimestre del 2022.

Da allora il prezzo delle case non è sceso, ma è peggiorata la situazione delle finanze familiari, il che ha suggerito una maggiore prudenza nell’indebitamento.

È il segnale di un mercato capace di autoregolarsi, in modo da evitare di fare il passo più lungo della gamba. Del resto, le rilevazioni sui crediti deteriorati continuano a confermare la bassa incidenza relativamente ai mutui legati all’acquisto della casa.

Mi chiamo Samy Ibrahim e sono un consulente del credito con esperienza ventennale.

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A presto

Samy

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