Hai deciso: vuoi partire per quest’avventura chiamata “mutuo”, ma sei davvero pronto? Non se prima non hai calcolato il tuo reddito!
Che tu sia arrivato qui perché stai pianificando l’acquisto di una casa o perché hai letto il mio libro “Non comprare casa in preda alle emozioni” (a proposito: se non l’hai ancora fatto, cosa stai aspettando?).
Il mio obiettivo in questo articolo è spiegarti che è importante per te comprendere bene tutti gli elementi che la banca prenderà in considerazione quando valuterà le condizioni del tuo mutuo così da non rischiare di arrivare impreparato a quel momento, ma esclamando senza paura: “Sono pronto a comprare casa!”.
Se hai deciso di compiere questo passo così importante sono certo che avrai passato giornate intere a calcolare le tue entrate e le tue uscite per capire se fosse davvero arrivato il momento giusto per investire in questo progetto…
… Poi un giorno ti sei guardato allo specchio – magari la mattina appena sveglio e ancora un po’ assonnato – e hai confessato al tuo riflesso: “Sì, ce la posso fare!”.
E io non sono qui a dirti che non lo sei, anzi!
Voglio solo svelarti che, forse, c’è uno step che non hai ancora preso in considerazione e che invece fa la differenza: il calcolo del reddito.
Quando per la prima volta entrerai in banca per ottenere un mutuo non basterà una singola cifra della tua busta paga per dimostrare che guadagni abbastanza per poterti permettere le rate della casa dei tuoi sogni.
Ciò che faranno è, appunto, calcolare il tuo reddito a seconda della categoria di lavoratore a cui appartieni e a seconda del tipo di contratto che hai sottoscritto.
È il risultato di questo calcolo quello su cui si basano gli istituti di credito quando stabiliscono le rate del tuo mutuo. Insomma, senza questa cifra non potrai mai sapere quanto effettivamente potrai richiedere e, di conseguenza, quale casa acquistare.
In questa sede, per semplicità, analizzeremo quattro categorie di lavoratori e contratti. Tu sei libero di saltare alla categoria che ti riguarda o che ti rispecchia più da vicino. Pronto? No, aspetta! Questo è il momento di prendere in mano la calcolatrice.
Bene, fatto? Ci sei? Partiamo!
Il calcolo per i dipendenti (tempo determinato e indeterminato).
Se rientri in questa categoria, oltre alla calcolatrice avrai bisogno di avere sotto mano la Certificazione Unica 2020. Nella seconda pagina troverai la cifra relativa al reddito (come nell’immagine):
Se hai un contratto a tempo determinato, troverai il tuo RAL (Reddito Annuo Lordo) nel primo riquadro: DATI FISCALI, prima riga, seconda casella da sinistra.
Se si tratta di un contratto a tempo indeterminato sarà indicato nella prima colonna da sinistra; c’è poi il reddito da pensione (terza casella da sinistra), nel caso in cui tu sia un pensionato.
In tutti e tre i casi, il reddito si calcola partendo da qui, dal RAL, a cui si sottraggono tutte le ritenute indicate nel secondo riquadro (RITENUTE), prima riga. Il risultato corrisponde al Reddito Netto Annuo. Infatti, qui parliamo dei casi in cui dalla data di assunzione o da quella di pensionamento siano trascorsi almeno 365 giorni, ossia un intero anno fiscale.
A questo punto, dividendo il Reddito Netto per 12 (ossia i mesi in un anno) otterrai il netto mensile, che è la cifra di cui ti ho parlato fino ad ora e a cui tutti gli istituti di credito faranno riferimento nel momento della valutazione del tuo mutuo.
Cosa succede, invece, a chi è stato assunto da meno di un anno? E a chi è andato in pensione da meno di un anno? I calcoli da fare saranno un po’ diversi, ma ugualmente semplici.
Controlla quanti giorni hai indicati, ti spiego come fare qui di seguito. Il mio esempio è su 200 giorni lavorati, tu non devi fare altro che sostituire 200 con i tuoi giorni effettivi (sempre se sono meno di 365).
In questi casi, la Certificazione Unica riporta il numero di giorni lavorati (primo riquadro, DATI FISCALI, seconda riga, casella: LAVORO DIPENDENTE).
Facciamo il caso che siano 200. Con lo stesso procedimento di prima, devi calcolare il Reddito Netto, ma dividere il totale per 200 (i giorni lavorati) e moltiplicare per 365: la cifra che otterrai corrisponde al tuo Reddito Netto Annuo. Dividendo ancora per 12 ne ricaverai la cifra corrispondente al tuo reddito netto mensile.
Esempio di calcolo con meno di 365 giorni lavorati:
RAL – RITENUTE / 200 x 365 / 12 = REDDITO NETTO MESE.
Voglio ricordarti adesso che, nonostante questo sia il modo corretto, più semplice e immediato per capire qual è il tuo reddito mensile,
ogni istituto ha politiche di credito diverse e potrebbe valutare la tua situazione in modo differente.
Il calcolo del reddito netto lo si può ricavare anche dal 730 (dichiarazione dei redditi dei dipendenti), la procedura di calcolo è la stessa che si applica alla Certificazione Unica, cambiano solo i riquadri. Vedi figura seguente.
ATTENZIONE Le banche il reddito lo calcolano sempre, utilizzando la Certificazione Unica. Il 730 può essere fornito, come valore aggiunto, se si vuol dimostrare di possedere altre proprietà/immobili.
Liberi professionisti e titolari di ditte o società di persone (S.a.s, S.n.c., imprese familiari, ecc…). Come funziona in questo caso?
Se fai parte di questa categoria e vuoi fare i calcoli insieme a me hai bisogno del Modello Unico personale che si riferisce all’ultimo anno fiscale: è questo, infatti, il documento che utilizzeranno le banche per ricavare il tuo reddito – anche se potresti trovarti davanti un istituto di credito che vorrà valutare le cifre degli ultimi due anni per ottenerne una media.
Se apri il tuo Modello Unico dovresti trovare una pagina che riporta la dicitura “Quadro RN”. Sono tre i principali metodi utilizzati dalle banche per calcolare il reddito e se li proverai tutti ti renderai conto che i risultati saranno molto diversi tra loro.
Tranquillo, è assolutamente normale! Ti ripeto che il calcolo del reddito è solo uno degli step per la valutazione di un mutuo e che ogni banca ha la sua politica.
Per chiarezza, ti mostro qui delle pagine che contengono il Quadro RN e su cui andrò ad eseguire i calcoli che potrai replicare, poi, sul tuo Modello Unico.
- Primo calcolo: RN1 (cifra in fondo a destra) – RN26/12
- Secondo calcolo: RN1 – RN2 – RN4 – RN26/12
- Terzo calcolo: RN4 – RN26 – RV2 – RV15/12 E i rispettivi risultati (nell’esempio qui sopra):
- Primo risultato = 5.656
- Secondo risultato = 3.546
- Terzo risultato = 3.434 Come ti anticipavo, la differenza tra i tre metodi c’è e si vede! Questo perché l’errore comune è pensare che l’unica cosa che conti per le banche sia la fatturazione annuale: è sicuramente un fattore che prendono in considerazione, ma non è l’unico. L’elemento che a loro interessa di più è ciò che effettivamente ti rimane in tasca alla fine del mese, per dirlo in parole povere.
Redditi da partecipazione a società di capitali (S.r.l., S.r.l.s., S.a.p.a., S.p.a.). Come funziona in questo caso?
Se fai parte di questa categoria e vuoi fare i calcoli insieme a me, hai bisogno del Modello Società di Persone e anche del Modello Unico Persone Fisiche dell’ultimo anno.
Quest’ultimo solo se presente, in quanto non è detto che tu abbia dovuto farlo.
Per le società di capitali la situazione è totalmente differente. Se hai una società di capitali dove ci sono dei dividendi accantonati negli anni precedenti il 2018 e viene presa la decisione in assemblea di assegnarvi questi utili, allora li troverai sul Modello Unico Persone Fisiche al quadro RL sezione 1.
Lì troverai la tua quota di divisione e, nel caso, dovrai sommarla al calcolo effettuato sul quadro RN, come spiegato per le ditte individuali: la risultante diviso 12 ti darà il tuo reddito netto totale.
Nel caso invece siano dividendi post 2018, non confluiranno più nel Modello Unico Persone Fisiche ma troverai i dividendi nel Modello Società di Persone al quadro RS, rigo 141. Il numero all’interno di questo rigo non sarà il tuo dividendo, bensì il totale dei dividendi quindi, per sapere la tua quota precisa netta, devi ricordarti la tua % di partecipazione alla società e calcolarne il risultato.
Esempio:
Dividendi: €470.000.
Tua quota societaria: 27%
Tue spettanze: €126.900
ATTENZIONE: NON TUTTE LE BANCHE PRENDONO IN CONSIDERAZIONE I DIVIDENDI QUINDI E’ MEGLIO FARSI SUPPORTARE DA UN CONSULENTE ESPERTO.
E per le ditte individuali o i liberi professionisti in regime fiscale dei minimi o regime forfettario?
Se fai parte della categoria di lavoratori in regime dei minimi, puoi calcolare il tuo reddito netto in modo molto semplice.
Prendi il tuo ultimo Modello Unico PF che hai ricevuto dal tuo commercialista e vai al quadro LM. Sottrai: LM10 – LM11 e il risultato lo dividi per 12. Otterrai il tuo reddito netto mensile. Vedi immagine seguente.
Se fai parte della categoria di lavoratori a regime forfettario, vai sempre al quadro LM. Sottrai: LM 38 – LM 39 e lo dividi per 12. Vedi immagine seguente.
Ricordati che le banche prendono in considerazione il tuo Modello Unico solo se “completo”, ossia, da gennaio a dicembre.
Esempio: se nel tuo Modello Unico 2020, relativo ai redditi del 2019, sono presenti i redditi da giugno 2019 a dicembre 2019 perché hai iniziato la tua attività solo a giugno, dovrai aspettare l’anno successivo per avere il Modello Unico 2021, relativo ai redditi 2020, con un anno di attività completa.
La grande incognita dei contratti occasionali
È vero: per la natura di questi tipi di contratti di lavoro è difficile stilare una guida precisa per il calcolo del reddito, perché ogni situazione è diversa e deve essere valutata nella sua unicità.
Se hai intenzione di aprire un mutuo e hai questo tipo di contratto, ti consiglio vivamente di affidarti a un mediatore creditizio perché possa analizzare bene la tua situazione finanziaria prima di fiondarti in banca e rischiare di avere brutte sorprese che potranno rendere vano il tuo mutuo.
Valgono qualcosa le voci variabili?
Questione ostica, e da valutare rispetto al caso singolo, anche quella delle voci variabili. Gli istituti di credito, infatti, si dividono tra chi le prende in considerazione nel momento della valutazione della concessione del mutuo e chi le tralascia.
Voglio comunque darti qualche informazione utile per capire cosa puoi aspettarti. Nella busta paga sono diverse le voci che sono considerate “variabili”.
Gli straordinari, ad esempio, nonostante spesso siano voci continuative nel tempo, non vengono quasi mai conteggiati ai fini del reddito sul quale calcolare il massimo importo richiedibile.
I bonus, invece, vengono presi in considerazione dalle banche in quanto, normalmente contrattualizzati, tassati in busta paga e inseriti nella tua Certificazione Unica.
ATTENZIONE: Verifica che il tuo bonus sia annuale, continuativo e soprattutto contrattualizzato.
Se si tratta di un bonus “una tantum” (ad esempio per la realizzazione di un progetto a termine) la banca non lo prenderà in considerazione, anche se inserito nella tua Certificazione Unica, perché essendo a termine e non continuativo, l’istituto di credito sa che l’anno dopo, non essendoci più alcun bonus, il tuo reddito netto sarà inferiore.
Come fa a saperlo? Nel momento in cui ci sono delle voci “bonus” in busta paga, la banca ti richiede il contratto di lavoro per verificare se sono bonus contrattualizzati. Se non trova alcun riferimento, non li considera.
ESEMPIO: molti autotrasportatori hanno un contratto da operai. La voce “trasferte” presente in busta paga, non è contrattualizzata: da contratto il dipendente non risulta un autotrasportatore che viaggia. Quindi le banche valutano la trasferta come “voce variabile”, quasi come fossero straordinari (oggi li hai, domani non è detto) perciò non le considerano come reddito certo. In più, proprio come gli straordinari, il reddito derivante dalle trasferte non viene riportato nella Certificazione Unica, ossia il documento dal quale la banca calcola il reddito netto mensile.
I contratti degli autotrasportatori, per esempio, prevedono in busta paga la voce “trasferte”: anche in questo caso il conteggio o meno di queste cifre è a totale discrezione dell’istituto di credito a cui ci si rivolge.
Ricapitolando: ogni banca ha una sua precisa politica di valutazione del reddito ed ogni situazione reddituale è unica. I calcoli che ti ho mostrato in quest’articolo sono validi e sono da considerarsi un’arma in più che hai dalla tua parte per non arrivare totalmente impreparato al momento della richiesta e della valutazione del mutuo.
Comprare casa è un po’ come affrontare una maratona: sai che è lunga e faticosa e sai che l’importante non è partire a razzo, ma riuscire a giungere al nastro dell’arrivo ancora in forze.
Conoscere gli ostacoli che riserva il percorso, perciò, ti darà un vantaggio sicuro. Non posso prometterti che così la maratona diventerà una passeggiata, ma posso assicurarti che riuscirai a varcare trionfante la linea del traguardo!
Se vuoi scoprire come pianificare con successo l’ottenimento del mutuo, se vuoi approfondire le informazioni di quest’articolo o se la tua posizione lavorativa non rientra tra queste, richiedimi una consulenza e sarò felice di poterti accompagnare in quest’avventura.
Inizia a pianificare con ForMutuo ORA.
Tante belle cose… e tante belle case!
Fai del tuo nuovo acquisto l’investimento più importante della tua vita!
A presto!
Samy
