Prima di mettere la tua firma su un contratto di mutuo, è bene che conosca quali azioni intraprendere e come.
In questo articolo ti elencherò una serie di problematiche legate alla richiesta di un mutuo in banca come anticipo per acquistare casa. Ti darò anche qualche consiglio su come evitare l’insorgere di questi problemi prima che sia troppo tardi!
Non voglio perdere tempo, iniziamo subito…Non indebitarti mai oltre le tue possibilità – É essenziale valutare se le tue entrate sono sufficienti per pagare le rate. Durante il periodo, non breve, in cui paghi il mutuo possono infatti accadere eventi imprevisti che richiedono nuove uscite (spese mediche, per la casa, per i figli) oppure che fanno diminuire le entrate (perdita del lavoro, cassa integrazione, malattie).
Attenzione al tasso di usura – Al momento della firma del contratto il tasso di interesse non può superare la soglia dell’usura, una soglia definita in base al TEGM (Tasso Effettivo Globale Medio) e pubblicata sul sito della Banca d’Italia. Se al momento della stipula, nel contratto, sono stati stabiliti interessi usurari, la clausola è nulla e non sono dovuti interessi.
Cerca di essere sempre puntuale con le rate da pagare – In caso di ritardato pagamento (totale o parziale) di una rata per oltre 30 giorni la banca informa il cliente circa le conseguenze degli omessi pagamenti (ad esempio l’applicazione degli interessi di mora o la perdita del diritto di proprietà dell’immobile ipotecato) e le misure di sostegno eventualmente disponibili (ad esempio: le misure pubbliche o quelle messe a punto in sede di autoregolamentazione). Gli interessi di mora si aggiungono alle somme già dovute.
Attenzione alla tua posizione creditizia – Un’ulteriore conseguenza dei mancati o ritardati pagamenti è che ne rimane traccia nella Centrale dei Rischi gestita dalla Banca d’Italia e negli altri sistemi informativi sul credito gestiti da operatori privati. Nei casi più gravi di inadempimento degli impegni contrattuali, potresti essere classificato “in sofferenza” all’interno di questi sistemi. Ciò può compromettere la tua possibilità di ottenere un nuovo finanziamento in futuro.
Cerca subito una soluzione con la tua banca se la rata da pagare è troppo alta – Se non riesci a pagare sempre e con puntualità le rate del mutuo, è consigliabile che ti rivolga prontamente alla banca per cercare insieme una soluzione. Una soluzione potrebbe essere, ad esempio, quella di rinegoziare le rate, chiedere una sospensione (avvalendosi del fondo di garanzia per i mutui) o chiedere la portabilità del mutuo.
Non rivolgerti a soggetti non autorizzati – In caso di difficoltà a pagare il mutuo, evita di rivolgerti ad “operatori” non iscritti negli albi previsti dalla legge. Nei casi stabiliti dalla legge, si può ricorrere ai fondi pubblici di sostegno quali: il fondo di prevenzione dell’usura; fondo di solidarietà per le vittime dell’usura; o il fondo di solidarietà per la sospensione dei mutui.
Hai la capacità di gestire alcuni aspetti che potrebbero rendere più complicato ottenere un mutuo?
Molti istituti di credito, specialmente dopo lo scoppio della crisi immobiliare, erogano i mutui solamente alle persone che hanno un profilo finanziario ineccepibile e se emerge il minimo problema non te lo concederanno.
Magari sei nelle condizioni di poter pagare le rate senza problemi ma hai acquistato l’auto nuova un anno prima e il finanziamento che hai preso ti impedisce di avere la possibilità di ottenere dalla tua banca il mutuo per comprare casa.
Consiglio: In questi casi è meglio rivolgersi ad un consulente del credito. Il consulente del credito ha rapporti con molte banche – ma non è dipendente di nessuna di esse – e potrebbe essere in grado sia di proporti il miglior mutuo possibile per quelle che sono le tue esigenze, sia di farti ottenere un mutuo anche se la tua banca non te lo vuole concedere. Perché? Perché ogni banca ha politiche di concessione del credito differenti e non è detto che se la tua banca non accetta di finanziarti, questo valga anche per le altre banche.
Alcune banche pubblicizzano mutui con tassi di interesse molto bassi ma, alla fine, il tasso di interesse reale è più alto.
La banca è un’impresa che “vende soldi” e come ogni impresa cerca di promuovere la propria attività attirando i clienti con offerte interessanti, sono i classici specchietti per le allodole.
Il tasso di interesse pubblicizzato vale, di solito, solo per un certo periodo di tempo e se il mutuo è stipulato a condizioni particolari (ad esempio, se il mutuo viene concesso per un importo pari al 60% del prezzo di acquisto invece che per un importo pari all’80%) o a soggetti particolari.
Inoltre, spesso, il mutuo viene effettivamente erogato dopo mesi dall’emissione del preventivo e dalla firma della documentazione — e se in quel lasso di tempo i tassi di interesse cambiano, sappi che la banca erogherà il mutuo alle nuove condizioni.
Attenzione alla proposta immobiliare (proposta d’acquisto)
Ultimo, ma non certo meno importante, è l’aspetto legato all’immobile che intendi acquistare. Prima di sottoscrivere la proposta è fondamentale chiedere al venditore o all’agenzia immobiliare tutte le informazioni necessarie sull’immobile che la banca dovrà ipotecare, e nello specifico, se ci sono ipoteche, vincoli o qualunque vizio che possa creare un problema in futuro a te e alla banca che ti finanzierà.
Consiglio: quando sottoscrivi una proposta per l’acquisto di un immobile è importante vincolare la stessa all’ottenimento del mutuo per non incorrere nel rischio di perdere dei soldi. Infatti, se il finanziamento da parte della banca non dovesse essere concesso, e la proposta d’acquisto da te firmata fosse libera da vincoli, la caparra che hai versato per opzionare l’acquisto dell’immobile rimarrebbe al venditore. Ma non solo, perderesti anche la somma dovuta (provvigioni) all’agenzia immobiliare.
È importante specificare che questa clausola non è sempre apprezzata dalla parte venditrice e dall’agenzia immobiliare che ha in esclusiva l’immobile, in quanto il vincolo del mutuo, che tante volte si protrae nel tempo, non consente di portare avanti altre eventuali trattative. La soluzione potrebbe essere quella di chiedere una prefattibilità del mutuo prima ancora di cercare la casa per avere la certezza di poter concludere l’affare in tempi più brevi.
Devi conoscere la tua affidabilità creditizia
Uno dei requisiti principali per avere buone probabilità che venga accettata la tua richiesta è l’affidabilità creditizia, ossia, la valutazione su cui si basa la banca per decidere se concedere o meno un prestito.
L’affidabilità creditizia è la storia che ciascuno di noi ha costruito nel tempo e rimane scritta nero su bianco all’interno delle principali banche dati finanziarie. Oltre alla considerazione del reddito di ciascun richiedente, che determina la capacità di rimborsare il debito, ogni banca, prima di concedere un finanziamento, sia che si tratti di un prestito personale o di un mutuo per l’acquisto della casa, consulta le SIC e le Centrali rischi per valutare se un soggetto è un buon pagatore o un cattivo pagatore.
Pertanto, prima di chiedere un finanziamento sarebbe conveniente per te essere certo della tua affidabilità creditizia per evitare di vedersi rifiutare il mutuo.
Consiglio: per vedere se sei stato segnalato come cattivo pagatore e scoprire quanto tempo occorre per essere cancellati dalle liste è possibile interrogare alcune banche dati, tra cui Crif, o chiedere un resoconto alla Centrale Rischi visitando il sito di Banca d’Italia.
Scegli la durata ideale per te
La valutazione della durata del mutuo si basa spesso sulla rata mensile che si è in grado di pagare. Maggiore sarà la scadenza del finanziamento, minore sarà l’impegno mensile e dunque più agevole la singola rata da rimborsare, ma si deve tenere conto che si pagheranno più interessi. Al contrario, riducendo la durata del mutuo si deciderà di pagare una rata più alta con la consapevolezza che si ridurranno gli interessi da pagare alla banca nel corso del piano di ammortamento.
C’è da dire però che la scelta della durata del mutuo non è vincolante in quanto è possibile chiedere alla stessa banca una rinegoziazione della scadenza, oppure avvalersi della surroga che permette di cambiare istituto ed ottenere nuove condizioni.
Consiglio: meglio optare per una durata del mutuo più dilazionata negli anni e comunque adeguata alle tue capacità di reddito attuali, e non basata su future entrate economiche, valutando che potrebbero sorgere spese più o meno improvvise, come la nascita di un figlio o la necessità di chiedere altri prestiti per altre esigenze familiari. Per rinegoziare la scadenza c’è sempre tempo.
Decidi l’importo più adatto a te
Quando si è in procinto di chiedere un mutuo in banca, un dubbio ricorrente si presenta quando si deve decidere l’importo del prestito da finanziare per l’acquisto di un immobile o per la ristrutturazione della propria abitazione. Chi ha una poca disponibilità economica iniziale avrà una scelta obbligata in quanto richiederà alla banca la cifra massima disponibile, solitamente l’80% del prezzo dell’immobile o in certi casi, in presenza dei giusti requisiti, opterà per un mutuo 100%.
Chi invece ha la possibilità di ridurre la percentuale dell’importo di mutuo rispetto al valore dell’immobile (LTV – Loan to Value) dovrà valutare con attenzione se limitare il più possibile il valore del finanziamento per avere un debito di partenza più basso, o al contrario, chiedere una cifra più alta sfruttando i bassi tassi di interesse che da qualche anno il mercato offre.
Consiglio: qualunque sia la tua disponibilità di denaro, l’importo del mutuo deve essere una scelta ponderata. La soluzione migliore è quella di chiedere una cifra che non faccia alzare troppo l’indebitamento familiare e allo stesso tempo che tenga conto di tutti i costi legati al mutuo, oltre alle tipiche spese che si presentano dopo la compravendita (acquisto del nuovo arredamento e degli elettrodomestici, lavori di ristrutturazione etc..). Nel dubbio, è meglio chiedi un importo di mutuo più alto e piuttosto valuta in un secondo momento un’estinzione parziale del finanziamento. Anche in presenza di altri prestiti in corso può essere utile valutare di farsi finanziare dalla banca una cifra maggiore per estinguere quei finanziamenti che hanno un tasso di interesse più alto.
Il mondo dell’immobiliare e in questo caso, come hai potuto leggere, del credito, nascondono insidie molto pericolose.
L’unico modo per evitarle è la conoscenza!
Scrivo questi articoli mettendo a tua disposizione 20 anni di carriera nel mondo della mediazione del credito come consulente e ho fondato ForMutuo proprio per questo motivo…
Comprare casa non può e non deve essere solo comprare quattro mura e magari pentirsene pure….
Comprare casa deve essere un investimento, il migliore della tua vita e grazie a ForMutuo è possibile!
Continua a ForMarti e inForMarti attraverso i miei articoli, è fondamentale.
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A presto
Samy
