“È tutta la vita che hai la sensazione che ci sia qualcosa che non quadra nel mondo. Non sai bene di che si tratta, ma l’avverti…”
…È un chiodo fisso nel cervello, da diventarci matto. È questa sensazione che ti ha portato da me. Tu sai di cosa sto parlando…”
“Pillola azzurra: fine della storia. Domani ti sveglierai in camera tua e crederai a quello che vorrai”.
“Pillola rossa: resti nel paese delle meraviglie e vedrai quanto è profonda la tana del Bianconiglio. Ti sto offrendo solo la verità, ricordalo. Niente di più…“.
Quello che hai appena letto è un piccolo estratto di un dialogo del film cult di fantascienza della fine degli anni 90 che sono sicuro avrai riconosciuto: Matrix!
Voglio vestire i panni di Morpheus per qualche minuto e voglio offrirti la possibilità di vedere quanto è profonda la tana del Bianconiglio …
Si perché tutti noi, tu compreso, spesso nella vita abbiamo avuto l’opportunità di prendere la pillola azzurra (no, non quella dai…) e capire, ma per pigrizia, paura o fiducia nel prossimo abbiamo preferito prendere quella rossa e lasciare che altri decidessero per noi.
Premetto che se ti affidi a qualcuno, a un professionista che sia il medico, il meccanico, il commercialista ecc… non è sbagliato fidarsi di lui ma, soprattutto oggi che viviamo in un mondo iper connesso grazie a internet, qualche termine di paragone su qualsiasi cosa tu sei interessato puoi andare a cercartela.
Un famoso capo di stato una volta ha detto:” Fidati ma verifica”
Quindi, torniamo al titolo di questo articolo.
Comprare una casa e ottenere un mutuo, come ho scritto più volte, non è per nulla facile. Gli aspetti, le azioni, le implicazioni delle azioni che tu fai o che il professionista fa per te possono portare a compimento o ad un vero disastro l’intera operazione di acquisto della tua casa.
Non mi credi? Provaci e leggimi ancora per qualche riga perché è arrivato il momento di entrare nella tana del Bianconiglio.
Quando decidi che è arrivato il momento di comprare una casa, la prima azione che fai è incominciare a smanettare su internet andando a consultare i numerosi portali dedicati tipo Immobiliare.it, casafacile.it, idealista e chissà quanti altri che oggi la rete mette a disposizione. Bene, giustissimo se la casa poi te la compri senza dover chiedere i soldi ad una banca, ossia te la compri come si usa dire: “cash”.
Quindi, se la compri con le tue forze, elimini il “problema banca”. Il venditore vuole vendere, tu vuoi comprare e non devi chiedere soldi a nessuno, come si dice dalle mie parti: “sei bello come il sole”.
Devi solo accertarti che la casa che stai comprando sia in regola dal punto di vista catastale e urbanistico, ma qui ci pensa il notaio.
Se invece la compri dovendo chiedere un mutuo, un aspetto che sono sicuro sottovaluti è l’aspetto legato al prezzo d’acquisto rispetto al reale valore di mercato. Sì perché se la casa che hai visto ti piace, del valore di mercato te ne freghi e scatta il meccanismo mentale del valore che tu percepisci del bene, fidati!
L’unica azione che pensi di dover fare nei confronti del prezzo, al massimo è fare un’offerta un pochino più bassa perché il tuo amico, che ha già comprato e quindi si definisce, a torto, il massimo esperto di compravendite immobiliari dell’universo, ti ha detto che si fa così ….
Ovviamente l’agente immobiliare ti dice che ti sta proponendo l’affare del secolo, che dietro di te c’è la fila di persone pronte a fare carte false pur di avere la casa che interessa a te, ma tu sei fortunato perché gli sei simpatico e quindi se gli fai l’offerta, tu sei il primo della lista.
Dai, sei una persona fortunata: hai trovato la casa dei tuoi sogni, l’agente immobiliare ti ha detto che gli sei simpatico e che prova a far accettare al venditore l’offerta che gli fai, anche se offri ben 5.000 euro in meno rispetto a quanto vorrebbe e quindi, sembrerebbe pure che il tuo amico, quello massimo esperto di compravendite immobiliari dell’universo abbia ragione, ti ha fatto fare una proposta più bassa e forse viene accettata, yeah!
“Eh sì però la proposta la facciamo fare libera da vincoli” dice il nostro nuovo amicone con un sorrisone rassicurante.
LIBERA DA VINCOLI
LIBERA DA VINCOLI
Memorizza queste tre paroline che ora ti spiego cosa vuol dire e quali implicazioni può avere una proposta libera da vincoli quando c’è di mezzo una banca che deve decidere se darti i soldi o no e deve valutare che la casa valga realmente almeno il prezzo a cui la stai acquistando.
Quando fai la tua proposta d’acquisto al venditore, oltre a fargli un’offerta di prezzo che può essere uguale o inferiore a quanto lui richiede, blocchi l’immobile con una caparra che solitamente non viene inizialmente incassata dal venditore ma rimane in agenzia immobiliare come garanzia dell’impegno che ti stai prendendo e di solito si parla di 3/5 mila euro. Viene anche inserita la provvigione che l’agenzia ti chiede (di solito il 3% + IVA del prezzo d’acquisto).
Prima di dirti quali sono e quando vengono inseriti dei vincoli in proposta, sappi che in base a quanto ho scritto sopra, se lasci una caparra di 5 mila euro e l’agenzia immobiliare ti chiede il 3% + IVA per un prezzo d’acquisto di 150 mila euro, ti sei già “impegnato” per 10.490 euro, tienilo a mente perché tra poco capirai tutto!
Di solito le proposte d’acquisto, se il venditore è d’accordo, l’agenzia immobiliare accetta di vincolarle all’ottenimento del mutuo quando il mutuo che viene richiesto è superiore all’80% del prezzo d’acquisto e a volte inserisce anche la nota di vincolo, a favore di chi la proposta la sta facendo, sulla perizia che deve essere in linea con l’importo di mutuo richiesto.
Quindi questi vincoli tutelano l’acquirente ossia, se la banca non ti dà il mutuo o la perizia non dà un valore che consenta di avere il mutuo che hai richiesto, quei 10.490 euro di prima non li perdi.
Ma se tu vuoi comprare una casa che costa 150 mila euro e di mutuo richiedi l’80% o meno del valore d’acquisto, non esiste praticamente agenzia che vincolerà la proposta che tu farai, né all’ottenimento del mutuo né al buon esito della perizia.
Ponendo che non sei pazzo e che sei certo di ottenere il mutuo perché hai già avuto un riscontro positivo dalla tua banca e quindi sei sicuro che otterrai il finanziamento….
Chi ti mette a riparo dall’esito della perizia??
Te lo dico io, NESSUNO!
Mi spiego meglio: se compri una casa che costa 150 mila euro e stai chiedendo 120 mila euro di mutuo ma la perizia non conferma il valore della casa, che deve essere di 150 mila euro perché tu possa ottenere 120 mila euro, sei fregato!
Se il perito incaricato dalla banca, in base a quelli che sono i parametri standard di valutazione di un immobile e quindi non a caso o a sensazione, stabilisce che quella casa vale 130 mila euro, la banca ti concederà l’80% di 130 mila euro che sono 104 mila euro: ben 16 mila euro in meno rispetto a quanto richiesto.
Capisci la “fregatura”? Sono sicuro di sì ….
Ora, non avendo vincolato la proposta d’acquisto, neanche al buon esito della perizia, se non hai 16 mila euro da mettere per chiudere il “gap” ossia, la differenza che a causa della perizia inferiore la banca non ti dà, hai buttato nel cesso i famosi 10.490 euro di cui ti parlavo prima. Eh sì caro mio, li hai persi perché il venditore si prende la caparra e l’agenzia la sua provvigione e tanto per levarti ogni pensiero, la legge glielo consente.
Quali sono le soluzioni?
1 Ti prendi quello che la banca ti dà e metti la differenza se ce l’hai;
2 Non hai la differenza e quindi non compri più la casa e perdi i soldi di cui sopra!
Ovviamente la numero 2 non è una soluzione ma un diretto di Tyson sul setto nasale.
Immagino ti starai domandando perché può accadere tutto ciò. Ebbene, il motivo è banalissimo: STAI COMPRANDO UNA CASA CHE NON VALE IL PREZZO RICHIESTO, tutto qui.
A volte capita che le agenzie immobiliari, pur di prendersi l’incarico di vendita, accettano il prezzo richiesto dal venditore che ovviamente, cerca di realizzare il più possibile e se ne frega o non sa che se chi compra deve chiedere un mutuo, la sua casa dovrà essere valutata attraverso una perizia incaricata dalla banca.
L’agenzia la mette in vendita senza verificarne, almeno approssimativamente, il potenziale valore di mercato e la frittata è fatta: arrivi tu che ti innamori di quella casa, la tua compagna o tua moglie ti sta già parlando di come la potete sistemare, l’arredamento, ecc…
Il valore percepito della casa da parte vostra non è razionale ma emozionale, la casa vi piace, la volete e il prezzo/valore passa in secondo piano perché tanto sai già che te la puoi permettere; alla fine stai chiedendo un mutuo all’80% e la banca ti ha detto che non ci sono problemi…Mi spiace ma non basta.
Ti assicuro che dopo 20 anni in questo settore, come consulente del credito ho collaborato e collaboro con migliaia di professionisti nel settore immobiliare, nel settore bancario e notarile e ne ho viste di tutti i colori e anche questa casistica purtroppo è negli annali.
Però fai un bel respiro perché una soluzione c’è, è preventiva, costa poco e ti mette al riparo da tutto questo potenziale casino e si chiama PERIZIA PREVENTIVA.
Fai la proposta d’acquisto e chiedi di mettere un unico vincolo alla validità della proposta: la possibilità di fare una perizia esterna da un perito scelto da te che possa confermare il prezzo richiesto d’acquisto, non al centesimo ovviamente.
In caso di mancata conferma del valore in rapporto al prezzo di vendita, la proposta perde la sua validità.
Se la proposta viene accettata con questo vincolo, procedi con la ricerca di un perito. Nel giro di una settimana ti sei levato il dubbio.
Questa azione di vincolo ti consente di non perdere la caparra e la provvigione dell’agenzia immobiliare perché se la perizia preventiva non ci consegna il giusto valore o comunque un valore lontano da quello che è il prezzo di vendita, il vincolo annulla la proposta.
Questo è l’unico modo per metterti al riparo da spiacevoli sorprese, oltretutto è un’azione che puoi fare anche se non richiedi un mutuo ma semplicemente vuoi sapere se stai comprando al giusto prezzo e credimi, non basta andare su internet a vedere i valori medi al metro quadro della zona dove vorresti comprare casa.
Attenzione però, il perito che incarichi non deve essere l’amico di tuo cuggino che fa tutto quello che vuoi tu, basta che gli dai 50 euro in nero e ti fa la perizia “fantasiosa”.
Non voglio addentrarmi in dettagli tecnici che ti farebbero addormentare, ti basta sapere che deve essere un professionista che si basa su parametri di valutazione standard come qualunque altro perito.
Ah dimenticavo, non ti ho detto cosa ti costa nel caso decidessi di seguire il mio consiglio. Una perizia ti può costare dai 200 ai 300 euro, direi che ne vale la pena, no?
Se vuoi continuare a scoprire quanto è profonda la tana del Bianconiglio, rimani sul mio blog e leggi anche gli altri articoli che ti metto a disposizione…
Fai della tua nuova casa l’investimento più importante della tua vita!
A presto
Samy
