Con questo articolo intendo spiegarti una differenza che sembrerebbe banale, ma che nel corso degli anni mi sono accorto non essere molto chiara ai più.
Decidi di comprare casa e la prima cosa a cui pensi è il mutuo, corretto? Soprattutto se l’importo che devi richiedere è alto.
Ma se per acquistarla l’importo che ti serve non è particolarmente elevato?
Analizziamo ora le due forme di finanziamento per capire quando e se è opportuno o obbligatorio servirsi dell’uno o dell’altro.
Perché essere informati è sempre il primo passo per prendere le giuste decisioni.
Iniziamo facendo chiarezza sulla differenza giuridica tra mutuo e finanziamento
MUTUO IPOTECARIO
Il mutuo ipotecario è un finanziamento a medio lungo termine, normalmente tra 5 e 30 anni, e garantito da ipoteca su un immobile (non per forza quello su cui si fa il mutuo).
Viene erogato il capitale in un’unica soluzione dalla banca e lo devi restituire attraverso rate mensili, semestrali o annuali. Di solito la restituzione più utilizzata è quella con rata mensile.
Normalmente la percentuale di mutuo che si richiede va dall’80% del valore di perizia dell’immobile fino ad arrivare al 100% (tasso un po’ più alto).
La rata non può essere più del 30/35%, in alcuni casi anche maggiore, del proprio stipendio netto (sommando anche gli altri finanziamenti).
Esempio: se guadagni 1000 € al mese e non hai altri finanziamenti in corso, non potrai avere una rata superiore a 300/350 € al mese.
Se nel momento in cui richiedi un mutuo hai anche, faccio un esempio, la rata della macchina (100 € al mese), ai 300/350 € dovrai sottrarre i 100 €.
FINANZIAMENTO
Il finanziamento è un prestito a breve o medio termine (normalmente tra 1 e 10 anni) senza garanzia ipotecaria.
Il prestito viene erogato in un’unica soluzione dalla banca o da una finanziaria e lo restituisci, sempre a rate ma solo mensili.
Normalmente si va dai 1.000 € ai 30.000/50.000€ (a seconda delle banche/finanziarie).
Anche in questo caso la rata non può essere più del 30/35% del tuo stipendio netto (sommando anche altri eventuali finanziamenti).
Quali sono i costi legati ad una richiesta di mutuo
Vediamoli nel dettaglio:
- gli interessi sul mutuo (se per prima casa sono detraibili al 19%);
- perizia sull’immobile (prezzo variabile dai 200 ai 350 € );
- istruttoria (costo che la banca inserisce per lavorare la pratica);
- tassa che si applica sull’importo di mutuo che richiedi (0,25% prima casa – 2% dalla seconda in poi);
- assicurazione obbligatoria sulla casa (scoppio e incendio);
- assicurazioni facoltative ma spesso “gradite” dalle banche (caso morte, perdita lavoro, infortunio…)
- spese notarili (la scelta del notaio spetta a chi acquista);
- spese per incasso rata (importo che si somma tutti i mesi alla rata di partenza).
I costi da affrontare nel caso in cui si scelga di chiedere un finanziamento
Molti meno:
- interessi (normalmente il tasso è fisso);
- istruttoria (costo che la banca o la finanziaria inseriscono per lavorare la pratica);
- assicurazione facoltativa (caso morte, perdita lavoro);
- spese per incasso rata.
Quando è possibile richiedere un finanziamento/prestito
È bene specificare che di solito il prestito personale non deve avere una finalità specifica. È un’erogazione di contanti con i quali ci puoi fare quello che ti pare, a differenza del mutuo che è finalizzato (di solito all’acquisto della casa o ad altre tipologie affini che vedremo tra poco).
Quindi, il prestito lo puoi richiedere per qualsiasi motivo senza la necessità di doverne specificare quale utilizzo farai dei soldi ricevuti.
Quando invece sei obbligato a richiedere un prestito e non un mutuo per acquistare casa?
Il taglio medio di richiesta di un mutuo per acquistare casa è intorno ai 120mila euro, quindi è un’eventualità molto rara richiedere un prestito anziché un mutuo e ora ti spiego il perché.
Quando richiedi un mutuo, l’importo non può essere inferiore a 30.000 euro, tranne in un paio di casi dove è possibile arrivare fino a 50mila euro, ma non per l’acquisto della casa…
Ed ecco che, nella rara ipotesi ti servano meno di 30mila di mutuo euro per comprare casa, sei obbligato a richiedere un prestito che non sia il mutuo.
Come immagino tu sappia già, tassi dei finanziamenti sono decisamente più alti dei mutui, in quanto fatti per importi minori e non coperti da garanzie ipotecarie. L’erogazione della liquidità avviene nel giro di pochi giorni.
Quando, invece, è possibile richiedere un mutuo?
A seconda della necessità, il mutuo può essere:
Mutuo acquisto
È il mutuo “classico” che si richiede per l’acquisto di un immobile.
Mutuo acquisto da asta immobiliare (può arrivare al 100% del valore d’asta).
È il mutuo che prevede l’erogazione del finanziamento subordinato all’effettivo ottenimento del bene in asta.
Mutuo ristrutturazione
È un tipo di finanziamento destinato a lavori di rinnovo di un immobile.
Mutuo costruzione
Il mutuo costruzione riguarda case ancora in costruzione e possono farne richiesta sia i privati sia le imprese edilizie. Questa tipologia di finanziamento NON è erogata in un’unica soluzione ma in maniera graduale perché la banca vuole monitorare costantemente lo stato dei lavori per accertarsi della loro regolarità.
Mutuo Liquidità
È una tipologia di prestito garantito dal proprio immobile che permette di ottenere importi elevati per soddisfare le esigenze più diverse, realizzare un progetto o semplicemente finanziare un acquisto. Si tratta di un finanziamento senza vincoli e non è necessaria alcuna dichiarazione sulla modalità di impiego e finalità specifica. I tassi di questo mutuo sono più alti di quelli standard, ma di solito più bassi di quelli di un finanziamento.
Mutuo acquisto più ristrutturazione (sempre limite 80%)
Il mutuo acquisto più ristrutturazione permette di accendere un unico finanziamento sia per acquistare la casa che per ristrutturarla.
Mutuo sostituzione più ristrutturazione
Questa tipologia di mutuo è utile per chi deve effettuare lavori di ristrutturazione di un immobile su cui sta già pagando un mutuo di acquisto. Invece di andare a pagare due mutui, ne pagherà uno solo (quindi un’unica rata) le cui caratteristiche potranno essere restipulate.
Mutuo sostituzione più liquidità
In questo caso puoi sostituire il mutuo attuale con uno più conveniente e ottenere una quota di liquidità aggiuntiva da utilizzare per gestire le spese.
Surroga
La surroga è una tipologia di mutuo in cui la banca dove avevi acceso il mutuo, salda il debito a quella che concede la surroga e subentra come tuo creditore. Con la surroga i costi di perizia, istruttoria e i costi notarili sono tutti a carico della banca subentrante (la polizza scoppio incendio, invece, potrebbe dover essere rifatta se non compresa nel contratto della banca). Con la surroga si possono cambiare anche i termini temporali del mutuo.
Rinegoziazione Interna
È una modifica del contratto di mutuo originario con il quale la banca erogante concede una riduzione del tasso di interesse sul mutuo esistente. Non necessita di alcun atto notarile, ma solo un contratto tra la banca e il cliente. È a totale discrezione della banca concederla o meno.
Ti ho mostrato le principali differenze tra un mutuo e un finanziamento o prestito personale e, quando e perché devi richiedere obbligatoriamente un prestito invece di un mutuo per l’acquisto di una casa.
Mi chiamo Samy Ibrahim, sono un consulente del credito per conto di Euroansa Spa e fondatore di ForMutuo – www.formutuo.com – Un portale interamente dedicato al mondo del credito e immobiliare.
Il mio obbiettivo con ForMutuo?
Informare e formare tutti quelli che si devono avvicinare a questi due mondi per acquistare la loro prima casa e vogliono conoscere il giusto iter per non cadere nelle numerose trappole sparse lungo tutto il percorso che porta all’acquisto.
Se ti è piaciuto questo articolo, visita il mio blog www.formutuo.com/blog/ troverai molti articoli indispensabili per portare a termine la tua operazione di acquisto casa, facendone l’investimento più importante della tua vita!
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Samy
