Tra le mille difficoltà che incontri quando ti metti in moto per acquistare casa ci metto anche questa!
Come dico sempre, comprare casa è il sogno di tutti ma, purtroppo, per un terzo di questi “tutti” si trasforma in un vero e proprio incubo (casa che finisce all’asta).
Per una buona parte degli altri, invece, il percorso che li porterà a realizzare il loro sogno è costellato di problematiche più o meno gravi, come quella dell’argomento di questo articolo.
Risolvibile? Sì, ma non sempre. Quindi occhi aperti!
Vediamo le casistiche…
Come detto, comprare casa è il sogno di tutti e con l’atto di compravendita, tu che compri, ti impegni a pagare il prezzo stabilito mentre il venditore si impegna a trasferire la proprietà dell’immobile a te.
Naturalmente, prima di acquistare casa la vai a vedere, sia per avere la certezza che ti piaccia, che faccia veramente per te, sia per verificare che non ci siano problemi, vizi, difetti e che tutto sia a norma.
Purtroppo, e non è certo colpa tua, puoi controllare quanto vuoi, ma il rischio che ci si accorga dei problemi solo dopo l’acquisto è alto, e magari te ne accorgi quando ci stai già abitando. A dei miei clienti è successo: casa indipendente, sembrava tutto a posto e poi si sono accorti che il tetto aveva delle perdite!
In questi casi cosa puoi fare?
Intanto voglio fare prima chiarezza su cosa si intende per vizi e difetti.
Il codice civile, per l’esattezza l’articolo 1490, tutela dai vizi chi compra, obbligando il venditore a cedere il bene senza vizi appunto. Già, ma quali vizi?
Cominciamo a stabilire che questi vizi devono essere tali da:
- rendere la casa non idonea all’uso per la quale è stata acquistata: ad esempio vizi strutturali che non ti consentano di viverci.
Oppure:
- portare una notevole diminuzione al valore dell’immobile.
Al verificarsi di una delle due condizioni il contratto è nullo, anche in presenza di compromesso. Non solo, se hai già versato una caparra (cosa molto probabile), ti deve essere restituita in misura doppia. Simili sono i tuoi diritti anche in caso riscontrassi vizi dopo il preliminare.
E se i difetti che riscontri sono di lieve entità e facilmente risolvibili, senza che sia compromesso il valore dell’immobile o la possibilità di abitarci?
In questo caso il contratto non sarebbe nullo, ma è prevista la possibilità di ottenere una riduzione del prezzo d’acquisto della casa. Se però il venditore era a conoscenza dei vizi e li ha nascosti (dimostrarlo non è certo facile), puoi comunque chiedere la risoluzione del contratto per inadempimento e richiedere il versamento del doppio della caparra che avevi versato.
Vediamo nel dettaglio quali difetti possono rendere nullo il contratto tra te e il venditore
Sempre in base al codice civile e all’articolo 1669, sono quei difetti derivanti dall’uso di materiali non idonei all’uso e che quindi non consentono di concludere il lavoro a regola d’arte.
In effetti è un punto un po’ complicato perché si riscontra una certa difficoltà nel trovare i vizi, spesso nascosti nella struttura e quindi non visibili ad occhio nudo e di certo, non è una pratica comune fare un’analisi degli elementi portanti durante il sopralluogo.
Diverso discorso, invece, si può fare sugli infissi o la pavimentazione, anch’essi da considerare vizi gravi ma decisamente più semplici da individuare.
Altri esempi di vizi gravi:
- gli impianti idrici, ad esempio se sotto dimensionati, oppure nel caso in cui vadano a creare infiltrazioni che a lungo andare possono anche determinare cedimenti strutturali;
- quelli di riscaldamento non a norma o non isolati correttamente;
- e quelli fognari (è considerato grave anche il difetto della pendenza degli impianti di scarico).
Però attenzione, perché non è così semplice
Ad esempio:
parlando di scarichi, non può essere considerato grave il difetto inerente infiltrazioni di acqua dovute ad un vizio dello scarico risolvibile con una semplice, quanto economica sostituzione.
In questo caso, e lo ha stabilito la cassazione, non può essere rifiutato il rogito notarile, proprio perché il difetto è di lieve entità e non inficia il valore dell’immobile. In questo caso, quindi, non si può chiedere una risoluzione contrattuale, anche se le parti sono libere di procedere in tal senso.
Ora che ti ho elencato i possibili vizi e difetti dell’immobile classificandoli, devi sapere come agire nel caso in cui, dopo avere stipulato il compromesso o il preliminare, scopri difetti dell’immobile. Innanzitutto è necessario che i vizi siano pre-esistenti e che nonostante questo non siano facilmente rilevabili. In caso contrario, se evidenti o facilmente individuabili, non è prevista alcuna tutela per chi compra.
Sostanzialmente, se i difetti sono evidenti o facilmente individuabili non puoi chiedere risarcimento o annullamento del contratto perché si presume che tu abbia accettato di comprare, nonostante i difetti.
Al contrario, se li scopri e non erano facilmente individuabili, hai otto giorni di tempo dalla loro scoperta per denunciarli. Come?
Una bella raccomandata con ricevuta di ritorno o tramite PEC (Posta Elettronica Certificata) indirizzata al venditore. Ancora meglio se la tua contestazione è accompagnata anche da una perizia redatta da un professionista scelto da te.
Se dopo la denuncia del o dei vizi non hai alcun riscontro da parte del venditore, puoi procedere per vie legali: una vera e propria azione giudiziaria. Il termine di prescrizione in questo caso è di un anno.
Sono due le azioni che puoi intraprendere: la prima è un’azione “redibitoria”, con la quale chiedi che venga sciolto il contratto tra te e il venditore rinunciando per giusta causa all’acquisto e, se il contratto d’acquisto non è ancora perfezionato (concluso), ti deve essere restituito anche il doppio della caparra da te versata in precedenza.
La seconda tipologia di azione è chiamata “estimatoria”. In questo caso, non rinunci all’acquisto ma visti i difetti puoi chiedere una modifica, al ribasso, del prezzo della casa pattuito in precedenza. Se l’acquisto è già concluso, ti deve essere restituito l’importo eccedente.
Ma non solo…
Hai una terza azione a disposizione: l’azione “risarcitoria”, ossia, puoi chiedere al venditore un risarcimento per i danni patiti, ad esempio perché a causa dei lavori necessari non hai potuto entrare in casa e di conseguenza hai dovuto sopportare spese non previste come quelle di un canone di locazione.
ATTENZIONE Il venditore può liberarsi dal dovere di risarcire i danni solo se prova che non era a conoscenza dei vizi dell’immobile, tale ignoranza deve però essere incolpevole.
Come hai potuto leggere, ci sono strade percorribili per rimediare al torto, ma non sono così dritte. In qualche modo si lascia spazio all’interpretazione e la soggettività.
Probabilmente, tu che stai leggendo non eri a conoscenza di questa problematica che può sorgere durante l’acquisto di un immobile, ma non è certo colpa tua!
Non si può sapere tutto e credimi, non hai idea del numero di difficoltà che si possono incontrare quando ci si mette in moto per comprare casa. Difficoltà che, se affrontate nel modo sbagliato o troppo tardi, rischiano di far saltare l’operazione e perdere soldi.
Mi chiamo Samy Ibrahim e svolgo la professione di consulente del credito da 20 anni. In questi anni troppa gente è arrivata da me chiedendo aiuto quando oramai i giochi erano fatti, così ho deciso che dovevo fare qualcosa per invertire il trend. Le persone andavano formate e informate prima di intraprendere il loro percorso di acquisto.
Ecco perché ho creato ForMutuo – www.formutuo.com –
Un portale interamente dedicato a te che hai deciso di comprare casa e vuoi farlo in tutta sicurezza, informato e conscio delle difficoltà da un lato, e dall’altro, avendo però tutte le informazioni corrette per avere sempre “il coltello dalla parte del manico”, sia con l’agenzia immobiliare, sia con la banca!
Visita e iscriviti anche al canale YouTube di ForMutuo
https://www.youtube.com/channel/UCmxJzsiHwYAfyakxAD6C7Iw
troverai tanti video dove metto in guardia da molte delle problematiche che si rischiano di dover affrontare durante l’acquisto di una casa!
A presto
Samy
