Spesso siamo tutti concentrati a dare…
…informazioni di ogni genere a chi ha intenzione di acquistare la sua prima casa, dimenticandoci che esiste un mercato di tutto rispetto anche per quanto riguarda le seconde case.
Stando agli ultimi dati disponibili, relativi al 2019, in Italia ci sono circa 5 milioni e mezzo di seconde case, più del 17% del totale delle abitazioni presenti sul territorio nazionale.
Quindi, se tu che stai leggendo fai parte di questa categoria di acquirenti, questo articolo è per te.
Per quanto qualcuno cerchi di smontare sistematicamente il mattone come investimento, questo mercato esiste e come abbiamo visto dai numeri, è di tutto rispetto!
Che tu stia valutando l’acquisto di una seconda casa per investimento (spero tu l’abbia fatto anche per la tua prima) o per una destinazione vacanze sempre a portata di mano, molto probabilmente starai muovendoti per accendere un mutuo.
Presta attenzione, perché anche se ritieni di essere un “esperto” solo perché hai già acquistato una casa in passato, sappi che il mondo immobiliare e del credito non sono per nulla “statici” nel tempo. Quello che era qualche anno fa, ora non lo è più…
E comunque, a differenza di quello che hai fatto per la tua prima casa, il mutuo per l’acquisto della seconda casa segue regole un po’ differenti.
Ad esempio, il mutuo per una seconda casa non gode di tutte le potenziali agevolazioni previste per chi acquista la prima, tutelata dalla legge.
Vediamo nel dettaglio quali sono le caratteristiche principali tra un mutuo per la prima e la seconda casa.
Mutuo prima casa e mutuo seconda casa: elementi comuni
- Prima di erogare il mutuo la banca fa dei controlli sul richiedente per valutare le garanzie offerte per la restituzione del prestito e anche sulla casa, per poterne stabilire il valore ed erogare un mutuo congruo;
- Un tecnico incaricato dalla banca esegue verifiche al fine di attestare il valore della casa e confermare o meno l’erogazione dell’importo di mutuo richiesto.
Queste procedure bancarie si applicano sia per la prima, sia per la seconda casa.
Le differenze invece?
Per comprendere la differenza tra questi mutui, è opportuno fornire una definizione fiscale di prima casa che deve essere un immobile non di lusso e rientrare in specifici parametri che consentano di ottenere le agevolazioni: sostanzialmente un risparmio sulle imposte da versare.
La “prima casa” non è per forza il primo immobile acquistato, ma identifica la casa che risponde alle caratteristiche fiscali che rientrano nei parametri e di solito è destinato ad abitazione principale.
Le differenze significative tra mutuo prima casa e mutuo seconda casa, sono certamente le agevolazioni che si ricevono sulla prima e non sulla seconda.
Facciamo un confronto
Spese aggiuntive per la stipula del mutuo. Nella fattispecie, una prima casa presenta al suo attivo solo le spese legate alla pratica istruttoria del mutuo (valutazione del prestito, perizia) e per le spese di gestione. Nel caso di una seconda casa, invece, saranno da aggiungere anche carichi fiscali maggiori del 2% sulla cifra ottenuta per finanziare l’acquisto della seconda casa.
Imposta sostitutiva agevolata applicata in caso di prima casa, pari allo 0,25% dell’importo ottenuto a titolo di finanziamento. La percentuale sale al 2% in caso di finanziamento per la seconda casa.
Riduzione dell’imposta di Registro dal 9% al 2% in caso di prima casa, mentre in caso di operazioni soggette ad IVA, la prima casa potrà godere del 4% e non del 10% come la seconda.
Detrazione IRPEF al 19% sugli interessi e gli oneri accessori del mutuo e possibilità di adesione a un fondo di garanzia sono appannaggio esclusivo del mutuo prima casa.
Per quanto riguarda le detrazioni IRPEF, hanno un requisito obbligatorio: la casa dev’essere adibita ad abitazione principale prima di poter formulare la richiesta.
Per concludere, tieni presente che i parametri per l’approvazione di un mutuo seconda casa da parte di un istituto bancario tendono ad essere molto rigidi, soprattutto in presenza di un altro finanziamento in corso. I tempi di approvazione del mutuo seconda casa potrebbero essere più lunghi e richiedere più documentazione.
Detto ciò, il percorso che porta all’acquisto della tua casa, che sia una prima o una seconda, è lastricato di insidie!
Devi essere pronto a gestire tutti gli attori coinvolti se non vuoi rischiare il fallimento della tua operazione.
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Samy
