Continuiamo con l’analisi della proposta d’acquisto immobiliare
Con questo secondo articolo, proseguo l’analisi di tutte le voci presenti all’interno di una proposta d’acquisto immobiliare. Se non hai letto il primo, lo puoi trovare a questo link https://formutuo.com/la-proposta-dacquisto-immobiliare-1/ ti consiglio di iniziare da lì.
Ok, si parte. Proseguendo in ordine con il primo articolo, la voce successiva è questa:
La dichiarazione dei venditori
Questa sezione si divide in sei sottosezioni:
1 Conformità dell’immobile alle norme edilizie e urbanistiche. Si fa riferimento alle norme in vigore all’epoca della costruzione, che devono essere ancora conformi al momento della proposta: in genere non occorre verificarle in Comune, perché dovrebbero essere già citate nell’atto di acquisto. È opportuno, in ogni caso, che vengano verificate da un tecnico o da un notaio;
2 Conformità degli impianti alle norme vigenti. Non è obbligatorio che l’impianto sia conforme alle norme attuali in sede di atto, ma deve rispettare almeno le norme vigenti al momento della costruzione;
3 Conformità scheda catastale allo stato dei luoghi. Questo è un punto molto importante: se la piantina depositata in catasto è difforme dallo stato attuale dell’immobile, va corretta prima dell’ispezione da parte del perito della banca. Il mutuo può essere messo in discussione se l’immobile non risulta conforme. È quindi vitale controllare che tutto sia in regola;
4 Esistenza di iscrizioni e/o trascrizioni pregiudizievoli. Su questa questione potrebbero aprirsi infiniti scenari; voglio però indicarti due situazioni a cui prestare particolare attenzione. La prima consiste nell’eventualità che il venditore abbia un’ipoteca sul mutuo. Ciò non causa degli effettivi problemi, ma è importante esserne a conoscenza, perché al momento del rogito bisognerà richiedere alla banca del venditore i conteggi necessari a chiudere il suo mutuo. Ripeto, non dovrebbe essere fonte di preoccupazione per te, perché se compri un immobile a 100.000 euro, sul quale grava un mutuo di residuo di 50.000, al momento del rogito si staccheranno due assegni: uno di 50.000 euro al venditore e un altro di pari importo alla sua banca, estinguendo così l’ipoteca. Ben più grave è la situazione in cui siano presenti trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli: ciò significa che l’ipoteca è stata posta forzatamente da un creditore per via dell’inadempienza di un debito. È fondamentale che tu lo sappia subito, perché nella maggior parte dei casi potrebbe non essere opportuno lasciare una caparra in mano a un venditore troppo indebitato;
5 Classe energetica. Il venditore è obbligato a presentare l’attestato di prestazione energetica (comunemente noto come APE) all’atto notarile – dovrebbe già averne una copia, dal momento che messo in vendita l’immobile. Visionalo e controlla che sia corretto;
6 Spese condominiali. Cerca di avere sempre l’ultimo consuntivo delle spese per controllare che il proprietario non abbia insoluti di pagamento e per assicurarti che non ci siano spese straordinarie in procinto di essere deliberate. Ciò è importante per te perché dopo l’acquisto tutte le spese saranno a tuo carico.
Attenzione: le dichiarazioni del venditore possono essere veritiere o meno. In molti casi, se ti accorgi di una discrepanza prima della stipula avrai il tempo di sistemare il tutto pacificamente – a patto che non si tratti di un problema particolarmente grave. In alternativa, potresti sempre intentare una causa legale, ma è sempre meglio prevenire piuttosto che curare.
Passiamo alla prossima sezione:
Il prezzo
1 Offerta. Alla voce “offerta” dovrai semplicemente inserire la cifra che vuoi offrire per acquistare l’immobile, strategicamente impostata e concordata in precedenza;
2 Modalità di pagamento. Qui in genere si indica con quanti step si pagherà il prezzo pattuito e la volontà di lasciare una caparra, cioè una quota del totale, al venditore. La caparra confirmatoria è sostanzialmente un anticipo, ma funge anche da garanzia per entrambe le parti, in quanto rappresenta un risarcimento nel caso in cui uno dei contraenti risulti inadempiente. Più specificamente, se l’acquirente dovesse essere inadempiente, la caparra confirmatoria rimarrebbe al venditore; viceversa, se lo fosse il venditore, rifiutandosi ad esempio di vendere quando ormai ha firmato la proposta, l’acquirente potrebbe richiedere un risarcimento pari al doppio della caparra versata. In alternativa, anche se pochi lo sanno, la parte adempiente può avvalersi dell’obbligo a contrarre ai sensi dell’art. 2932 del Codice Civile nei confronti della controparte: in altre parole, potrà obbligare il venditore (ovvero la parte inadempiente, seguendo l’esempio sopra) a cedergli il bene al prezzo pattuito, rivolgendosi a un giudice.
Attenzione: Dopo la caparra confirmatoria, è possibile che ci si accordi per un ulteriore acconto da consegnare al momento del contratto preliminare di compravendita, detto – comunemente e impropriamente – compromesso. In questo caso, si specificherà anche la data del preliminare stesso. A questo proposito, la cosa migliore è effettuare un preliminare trascritto dal notaio, in quanto ancora più tutelante. Non è un passaggio obbligatorio – e nei casi più comuni non viene utilizzato per evitare un costo importante – però personalmente non posso fare altro che indicarti la strada più sicura; poi, se sarai seguito da un consulente adeguatamente preparato, anche lui saprà consigliarti in merito alla necessità di effettuare un preliminare trascritto o procedere con quello classico.
Infine, ci sarà il saldo prezzo o saldo finale che viene consegnato al rogito, dopo aver aperto il mutuo. Sarà composto dalla cifra finale che deve ricevere il venditore al netto di quanto già versato. Se, ad esempio, l’immobile costa 250.000 euro, hai versato una caparra di 20.000 euro e hai richiesto un mutuo da 180.000, vuol dire che il giorno del rogito dovrai avere a disposizione 50.000 euro (la differenza fra quanto pattuito e quanto già anticipato in caparra confirmatoria, sottraendo il mutuo). Ovviamente, se il mutuo che richiedi è il 100% dell’acquisto, la caparra versata ti verrà rimborsata dall’istituto di credito.
Bene, termino qui questa seconda parte e ti invito a non perdere l’ultimo articolo, che pubblicherò a breve, dedicato alla proposta d’acquisto immobiliare.
Se non hai ancora letto il primo articolo, lo puoi trovare qui https://formutuo.com/la-proposta-dacquisto-immobiliare-1/
A presto
Samy
