Eccoci arrivati all’ultimo dei tre articoli dedicati all’analisi della proposta d’acquisto immobiliare
Dopo aver letto questi tre articoli, i primi due li puoi trovare all’interno del mio blog qui https://formutuo.com/blog/ avrai finalmente una visione chiara del documento che ti verrà sottoposto dall’agente immobiliare nel momento in cui sei pronto per impegnarti nell’acquisto di una casa.
Ti consiglio, durante la lettura, di tenerti davanti un fac simile di questo documento. Ne puoi trovare decine di formati in rete, sostanzialmente le informazioni che troverai scritte sono sempre le stesse, anche se cambia la forma.
Ok, terminiamo con gli ultimi sette passaggi
1 “L’atto notarile sarà stipulato entro…” Qui dovrai indicare la data entro la quale sarai pronto a sottoscrivere l’atto: ricordati che indicare una data sull’onda dell’entusiasmo e senza certezze in termini finanziari è una pazzia! Piuttosto prendi del tempo per riflettere e valutare razionalmente la tua situazione;
2 “Presso lo studio notarile…” Non indicare subito un nome: lascia sempre una porta aperta per fare le tue ricerche e decidere solo quando lo riterrai più opportuno. Se un’agenzia immobiliare o un consulente ti indirizzano a un notaio puoi valutare tale proposta, ma la scelta finale spetta sempre e solo a te. La mossa più sicura da fare è scrivere “Da definirsi”. In seguito, potrai valutare i vari preventivi e scegliere di conseguenza. Non sempre il prezzo più basso equivale all’alternativa migliore: anzi, in questo caso è molto meglio pagare un prezzo un po’ più alto per un professionista competente;
3 Consegna dell’immobile. L’ideale è che l’immobile sia libero il giorno stesso dell’atto. Se così non fosse, ricorda di inserire una penale giornaliera per il ritardo nella consegna e fai trattenere al notaio almeno il 20% del prezzo, che verrà poi svincolato al momento della presa in possesso dell’immobile;
4 Irrevocabilità della proposta. Questa dicitura serve a dare un termine oltre il quale la proposta risulterà nulla, laddove il venditore non l’avesse ancora accettata;
5 Conclusione del contratto. Una volta accettata dal venditore, la proposta diventa un vero e proprio contratto preliminare, che vincola le parti a rispettare tutti gli accordi presi;
6 Compenso di mediazione. Se c’è un’agenzia immobiliare a fare da tramite tra te e il venditore, bisognerà riconoscerle una provvigione. Di norma, essa è dovuta subito nel caso in cui non vi siano subordini alla proposta; se invece ci sono, dovrai pagare solo dopo la rimozione dell’eventuale vincolo, che potrebbe essere ad esempio quello del mutuo;
7 Note. Qui di solito si indica la subordinazione all’accettazione del mutuo, che può essere formulata in svariati modi. Questa è la versione “classica”: “Proposta subordinata all’ottenimento del mutuo che dovrà pervenire entro il …”. Lo spazio vuoto verrà riempito con la data entro la quale bisognerà dare una risposta, altrimenti la proposta risulterà inefficace.
Questa formula è facilmente attaccabile da qualsiasi avvocato minimamente capace di svolgere il proprio lavoro. Ti faccio un esempio: immagina che venga fatta una proposta da 200.000 euro, con un mutuo da 150.000. Supponiamo poi che la banca rifiuti il mutuo da 150.000 euro, applicando una riduzione di 10.000 euro, e abbassando quindi la somma a 140.000. In genere, se non si trova un nuovo accordo con la banca, il contratto viene annullato. Di fatto però, in termini legali, il mutuo è stato ottenuto. L’acquirente, però, potrebbe rischiare di perdere la caparra versata in quanto inadempiente, e dovrebbe anche pagare l’agenzia immobiliare nel caso in cui avesse usufruito dei suoi servizi.
La clausola da inserire per tutelarsi al 100%, dunque, è la seguente: “Proposta subordinata all’erogazione del mutuo richiesto dalla parte acquirente”. L’erogazione è infatti il preciso momento in cui il mutuo viene concesso, mentre l’uso della voce “richiesto” evidenzia il fatto che tutto dipende dall’esatto mutuo che richiedi, non da quello che ti viene concretamente concesso. Con una clausola del genere, non potrai essere attaccabile da nessun avvocato.
Ed eccoci arrivati alla conclusione: le Firme
È importante che tutte le parti coinvolte firmino e che, dopo l’accettazione, tu firmi nuovamente per ritirare la copia accettata.
Infine, ti ricordo che la registrazione della proposta è obbligatoria, e in genere il pagamento della stessa si ripartisce a metà fra acquirente e venditore.
Grazie a questo articolo e ai due precedenti https://formutuo.com/blog/ potrai compilare la tua proposta d’acquisto evitando spiacevoli inconvenienti. Ti consiglio comunque di farti assistere da un tecnico o da un consulente che controlli minuziosamente che tutto sia in ordine al momento della sottoscrizione.
Ti aspetto al prossimo articolo.
Samy
