In un altro articolo ti ho elencato e spiegato le spese che devi sostenere quando acquisti un immobile, spese strettamente legate alla compravendita.
In questo articolo, invece, voglio affrontare la questione delle spese connesse all’operazione mutuo.
Nel momento in cui ottieni un mutuo, infatti, avrai inevitabilmente dei costi da sostenere. Alcuni di essi sono legati alla parte strettamente finanziaria dell’operazione, altri sono invece relativi alla parte immobiliare.
Voglio che tu sappia esattamente di cosa si tratta, affinché possa fare tutte le valutazioni del caso. Capisco che queste voci potranno sembrarti tante, ma ricorda sempre che si tratta dell’investimento più importante della tua vita: se ci arriverai preparato e consapevole di tutti i costi, il risultato finale ti ripagherà di gran lunga delle spese sostenute.
Prima di iniziare a parlarti di spese nel dettaglio vorrei che comprendessi bene il significato di due termini:
TAN e TAEG
È importante che tu abbia familiarità con i concetti di TAN (Tasso Annuo Nominale) e TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale d’Interesse). Essi sono infatti i due elementi costitutivi del mutuo.
Quando si richiede un mutuo o un prestito in banca, si dovrà naturalmente restituire all’istituto di credito il capitale ottenuto in prestito, con l’aggiunta degli interessi pattuiti, il cui tasso varia in base all’istituto scelto. Come fare a individuare l’importo delle rate da pagare e avere un’idea del costo complessivo del tuo mutuo?
Semplice, conoscendo il valore del TAN e il TAEG
Il TAN esprime in percentuale su base annua gli interessi relativi al mutuo: indica dunque la somma in più che, in base al tuo tasso d’interesse, pagherai ogni anno al tuo finanziatore, ma che è spalmata sulle singole rate. In sintesi, è costituito dalla somma da restituire + gli interessi dovuti alla banca. Conoscendo il tuo TAN, dunque, saprai esattamente l’importo della tua rata mensile.
Il TAEG, invece, indica il costo totale del mutuo, includendo tutte le spese a esso connesse: il suo valore, dunque, è sempre più alto rispetto a quello del TAN, perché comprende tutte le spese connesse alla pratica di finanziamento, ovvero alla pratica di mutuo – non tiene in considerazione, invece, le spese relative alla compravendita. In sintesi, il TAEG equivale all’importo del TAN + le spese connesse alla pratica di mutuo, ed è fondamentale per avere un’idea del costo effettivo dell’intera operazione.
Chiariti questi concetti, passiamo alle spese connesse al mutuo.
Spese direttamente connesse al mutuo
Ci sono cinque spese obbligatorie da sostenere in ogni operazione di mutuo:
Spese di istruttoria
si tratta del compenso che la banca ottiene per gestire la pratica di finanziamento. Nel 99% dei casi, le spese di istruttoria sono richieste solo se il mutuo viene effettivamente erogato. In alcuni casi, però, gli istituti di credito richiedono che tali spese vengano pagate all’atto della pre-delibera. Normalmente, comunque, esse vengono detratte il giorno del rogito, scalate dall’importo di mutuo e variano da istituto a istituto.
Spese di perizia
la perizia viene di norma effettuata dopo la pre-delibera reddituale, sebbene alcuni istituti si occupino di tale passaggio prima della pre-delibera (secondo il nostro metodo, questa soluzione non è consigliabile; come ho già scritto altrove, è meglio ottenere prima una pre-delibera dalla banca, e poi procedere alla perizia.
Un tecnico della banca si recherà a valutare l’immobile, esaminandone sia il valore commerciale che l’aspetto urbanistico e catastale. Il perito va ovviamente pagato: normalmente, il compenso è di massimo 300-350 euro – in molti casi è anche inferiore – e varia da banca a banca. Oggi gli istituti di credito, per normativa della Banca d’Italia, devono avvalersi di società esterne per effettuare la perizia immobiliare, in maniera tale da evitare qualsiasi conflitto d’interesse.
Imposta pagata allo Stato
all’atto di stipula di un mutuo, la banca funge da sostituto d’imposta: trattiene cioè un’imposta che verserà successivamente allo Stato, detta appunto imposta sostitutiva, che dipende in percentuale dal mutuo richiesto e dalla tipologia del tuo finanziamento. Se richiedi un mutuo per una prima casa, l’imposta pagata allo Stato sarà lo 0,25% del mutuo. Ad esempio, su un mutuo di 100.000 euro, la banca tratterrà 250 euro da versare allo Stato. Dalla seconda casa in poi, invece, l’imposta sul mutuo da pagare allo Stato sarà del 2%. Su un mutuo da 100.000 euro, ad esempio, si dovrà pagare un’imposta di 2.000 euro.
Polizza incendio e scoppio sull’immobile, obbligatoria per legge
Copre eventuali danni di una certa entità che possano capitare al bene. Tecnicamente, non è obbligatorio stipulare questa polizza con l’istituto di credito che ti concede il mutuo, ma nella maggior parte dei casi è preferibile, perché spesso le banche propongono dei pacchetti economicamente convenienti.
In genere, consiglio ai miei clienti di acquistare la polizza dall’istituto di credito che gli sta erogando il mutuo anche per una questione di correttezza nei confronti di chi gli concede fiducia – a patto che, naturalmente, la soluzione proposta sia economicamente vantaggiosa – ma nulla ti vieta di stipulare tale polizza con il tuo assicuratore di fiducia e fornire successivamente alla banca il vincolo che serve per fare la stipula.
Per quanto riguarda il costo della polizza, non c’è un valore fisso: una polizza base, che copre i semplici requisiti richiesti per legge, sarà naturalmente più economica rispetto a una polizza che prevede ulteriori integrazioni e coperture – come sicuramente saprai, ogni polizza può essere “ampliata”.
Spese relative all’incasso rata (RID) e alla gestione annuale del conto corrente
È molto probabile, sen non certo, che dovrai aprire un nuovo conto corrente presso la banca che ti concede il mutuo. La maggior parte dei conti hanno un costo di gestione annuale che varia da istituto a istituto, mentre le spese di incasso rata (RID) si aggirano intorno ai 2 euro per ogni rata di mutuo addebitata mensilmente.
Oltre alle cinque spese obbligatorie appena viste, devi mettere in conto anche delle polizze assicurative che sono facoltative, ma che la banca molto spesso richiede.
Il motivo?
Proteggere la restituzione del debito da eventi che si possano verificare durante il periodo di ammortamento, ma anche proteggere te stesso o i tuoi familiari dal rischio di dover perdere la casa prima ancora di aver finito di pagarla.
Qualche esempio? Si tratta in genere di polizze che coprono rischi gravi come il decesso, la perdita del posto di lavoro o l’invalidità totale o permanente.
Dopo quasi vent’anni di esperienza sul campo, non ho dubbi nel dirti che sono a favore delle polizze assicurative perché, purtroppo, sono stato testimone di tanti episodi di una certa gravità in cui i clienti sono stati quantomeno tutelati sul versante economico proprio grazie alle polizze stipulate in precedenza.
Chiaramente, però, ogni polizza deve essere acquistata in maniera ragionata, a seguito di un’attenta pianificazione. Se il pacchetto che ti viene proposto è utile e conveniente, allora vale la pena di acquistarlo. In caso contrario, salvo la polizza incendio e scoppio prevista per legge, nessuno ti obbliga.
Ah, quasi dimenticavo…
Se ti sei avvalso dell’aiuto di un consulente, ovviamente avrai anche quella spesa da saldare – mi raccomando, fai sempre attenzione ai broker truffaldini! Un vero consulente del credito percepirà il proprio compenso solo al termine dell’operazione, e non chiederà mai un anticipo. Ricorda inoltre che il valore del compenso di un consulente è fissato per legge entro il 4% dell’importo mutuato.
Mi chiamo Samy Ibrahim e sono il fondatore di ForMutuo – www.formutuo.com – un portale interamente dedicato a tutti quelli che hanno deciso sia arrivato il momento di comprare casa e farlo attraverso la richiesta di un mutuo.
Il mio obbiettivo? Formare ed informare, perché comprare casa non è una passeggiata e se ti presenti sprovveduto “all’appuntamento” rischi di cadere in una delle tante trappole presenti lungo tutto il percorso che divide te dall’acquisto e le conseguenze potrebbero essere fatali per la realizzazione del tuo sogno: avere una casa tutta tua!
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A presto
Samy
