Oggi ti parlo di un mutuo particolare, che non ha nulla a che fare con l’acquisto di un immobile e che non viene restituito dal richiedente ma, è proprio il caso di dire, dai posteri…
Scopriamo di cosa si tratta
Il mutuo inverso, o prestito vitalizio ipotecario, è stato introdotto in Italia nel 2005 e regolamentato con la legge 44/2015.
Si tratta di una particolare forma di accesso al credito riservata a persone di età non inferiore ai 60 anni che permette di incassare una somma vitalizia, principalmente per integrare la pensione, dando in garanzia il proprio immobile, ma senza perderne la proprietà.
Come funziona? Si sottoscrive un mutuo ipotecario dove la casa di proprietà del pensionato diventa garanzia del mutuo stesso. Questa ipoteca consente al proprietario di ricevere dalla banca una somma di denaro, periodicamente o tutto in un’unica soluzione.
L’aspetto positivo è che la proprietà e l’usufrutto dell’abitazione non vengono trasferiti e gli eredi hanno la possibilità di recuperare l’immobile dopo la morte del proprietario.
La regola generale prevede che gli eredi abbiano un anno di tempo, dopo la morte del loro caro, per saldare il debito. Ciò significa la restituzione del capitale e degli interessi, che di solito si aggirano intorno al 5%.
In caso di mancanza di fondi sufficienti, gli eredi possono restituire i soldi alla banca con la vendita della casa.
E se non riescono a vendere la casa nell’arco di un anno?
Il principio dell’esdebitazione
Nel caso gli eredi non riescano a vendere l’immobile, questo passa alla banca che lo venderà con propri mezzi e a suo nome.
Altro aspetto positivo: il principio della esdebitazione.
Un termine tecnico per dire che, se la banca vanta, ad esempio, un credito di 100mila euro e dalla vendita ricava 80, gli eredi non sono tenuti al pagamento di quei 20mila di differenza.
Quanto si può ottenere con un mutuo inverso?
Si può ottenere una somma di denaro non oltre i 350mila euro, senza necessità di rimborso o interesse. La somma è infatti pagata dietro garanzia dell’ipoteca sull’abitazione del richiedente. Attenzione: la casa non deve essere già ipotecata. (es. si sta già pagando un mutuo sulla stessa).
La valutazione dell’immobile viene fatta da un perito e la somma erogata sarà conseguente alla perizia fatta e calcolata anche sulla base dell’età del richiedente.
Quali i requisiti per accedere al mutuo inverso
Intanto, devi sapere che la somma massima che si può ottenere per accedere ad un mutuo inverso non può essere superiore al 50% del valore dell’immobile risultato dalla perizia fatta.
Prima ho scritto che il massimo ottenibile è 350mila euro. Per ottenerli ottenere, l’immobile deve valere 700mila euro.
Ecco i requisiti:
- avere compiuto i 60 anni di età;
- essere proprietari dell’immobile;
- l’immobile dato in garanzia non può essere già ipotecato al momento della richiesta.
Come si rimborsa il mutuo inverso
I soldi ricevuti con il mutuo inverso possono essere spesi come si vuole e il rimborso del denaro e i relativi interessi non saranno a carico del richiedente (proprietario dell’immobile) ma dei suoi eredi.
Dopo la morte del richiedente, potranno chiedere un mutuo per rimborsare il prestito, riscattarlo con risorse proprie o vendere l’immobile rimborsando in tal modo la banca e incassando, eventualmente, l’eccedenza.
Come si calcola il tasso di interesse del mutuo inverso
Il tasso di interesse può essere fisso, variabile o misto. Attualmente il tasso di interesse viene stabilito una volta che sia stato accertato il valore dell’immobile.
Gli svantaggi di stipulare un mutuo inverso
Eh sì, ci sono anche gli svantaggi….o
Uno è dato dal costo delle spese di stipula, maggiori di quelle per un mutuo tradizionale. Inoltre, il fatto di accendere un mutuo inverso può precludere l’accesso ad altre forme di finanziamento. Ma non solo: C’è anche il divieto di affittare la casa e l’obbligo di mantenerla in ottimo stato manutentivo, per non abbassarne il valore.
Altro e forse il peggiore svantaggio, se non si pianifica correttamente l’operazione a monte, ricade sugli eredi. Sì, perché saranno loro, dopo la morte del richiedente, a doversi fare carico del riscatto del mutuo inverso.
Quando scade il mutuo inverso
Oltre che con la morte del richiedente, scade con eventi che determinino una diminuzione del valore dell’immobile, ad esempio, la vendita dell’usufrutto o l’accensione di altre ipoteche. In questi casi il prestito deve essere rimborsato entro dodici mesi, pena il pignoramento dell’immobile da parte della banca.
Mi chiamo Samy Ibrahim, da 20 anni svolgo la professione di consulente del credito.
Sono anche il fondatore di ForMutuo – www.formutuo.com – un portale interamente dedicato alla formazione e informazione dei settori del credito e immobiliare.
Il mio obbiettivo è quello di rendere il futuro proprietario di casa preparato al meglio e conscio del percorso che lo attende quando decide di acquistare un immobile attraverso la richiesta di un mutuo.
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Samy
