Forse ne hai già sentito parlare, hai visto qualche annuncio immobiliare e hai anche notato che il prezzo di vendita di un immobile che viene proposto con la modalità di “nuda proprietà”, spesso ha un prezzo di mercato inferiore al prezzo di vendita medio che si riscontra per altri immobili, magari anche molto simili.
Se non hai fretta di acquistare un immobile o meglio, di andarci a vivere, la nuda proprietà è una tipologia di compravendita che può portare diversi vantaggi sia per chi vende che per chi compra.
Bene, entriamo più nel dettaglio perché prima di scegliere se acquistare un immobile in nuda proprietà, è importante capire le implicazioni che questa scelta porta con sé.
Cosa significa nuda proprietà? Come funziona? Vediamo…
Cos’è la nuda proprietà?
Quando si parla di nuda proprietà si intende il valore della proprietà di un immobile, “spogliata” però dal diritto di usufrutto. In poche parole, l’acquisti ma non puoi entrarci, non subito…
Non è una modalità tra le più conosciute all’interno del mondo immobiliare, ma ha comunque un suo peso, quindi, è sempre meglio conoscerne i dettagli del funzionamento.
Qual è la differenza tra nuda proprietà e usufrutto?
Il concetto di nuda proprietà è strettamente legato a quello di usufrutto pur essendo due cose ben distinte. Quali sono i diritti che si hanno sull’immobile?
Definiamo i due termini per fare chiarezza:
- la nuda proprietà è il diritto oggetto della compravendita immobiliare:
- l’usufrutto è il diritto che il venditore mantiene sull’immobile di cui vende la nuda proprietà.
Come funziona la nuda proprietà?
Per capire nel dettaglio in cosa consista la nuda proprietà, capiamo prima il concetto di proprietà. Come viene definito nel nostro ordinamento giuridico? L’articolo 832 del Codice Civile recita così: “Il proprietario ha diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e con l’osservanza degli obblighi stabiliti dall’ordinamento giuridico”.
Partendo quindi dal presupposto che la proprietà è un diritto reale ed esclusivo, il proprietario può costituire diritti reali minori, di cui possono godere altri soggetti, che diventano i titolari dell’usufrutto. Chi è titolare del diritto di usufrutto, può godere del bene e trarne beneficio per tutta la vita ma non oltre.
Ecco chiara la distinzione fra i due soggetti:
- l’usufruttuario, l’ex-proprietario dell’immobile, che ha venduto il diritto di proprietà, ma conserva quello di usufrutto;
- il nuovo proprietario dell’immobile, che acquista un diritto di proprietà che “comprende” l’usufrutto e che otterrà il pieno godimento del bene alla cessazione del diritto di usufrutto, ovvero alla morte dell’usufruttuario.
Chi si fa carico delle spese su un immobile in nuda proprietà?
Quando si compra un immobile in nuda proprietà è doveroso sapere chi dovrà pagare tutte le tasse e le spese.
Ebbene, le spese sono così suddivise:
- l’usufruttuario (colui che vende) deve farsi carico delle spese di manutenzione ordinaria, poiché è un suo dovere mantenere l’immobile in buone condizioni;
- le spese straordinarie sono a carico del nudo proprietario (colui che acquista).
Questa è la prassi, ma non si possono escludere eventuali accordi privati tra i due soggetti per una divisione diversa degli oneri di manutenzione.
Per quel che riguarda le tasse, il Codice Civile definisce che è dovere dell’usufruttuario, per la durata del suo diritto, a essere tenuto a pagare tutte le imposte, i canoni, le rendite fondiarie e tutti gli eventuali oneri che gravano sul reddito in questione.
Per chi è vantaggioso scegliere la nuda proprietà?
Hai capito cos’è e come funziona la nuda proprietà, ora capiamo quali sono gli aspetti vantaggiosi che può avere questo tipo di accordo per chi compra e per chi acquista…
Dal punto di vista del venditore, l’aspetto positivo sta nel fatto che potrà avere a disposizione la liquidità che arriva dalla vendita, ma senza dover rinunciare all’uso esclusivo dell’abitazione.
Per l’acquirente, invece, il vantaggio è quello di avere un immobile ad un prezzo più conveniente rispetto alla media del mercato, soprattutto su metrature più ampie.
Ovviamente non deve avere fretta, è da considerarsi come un investimento per il futuro per sé stessi o per i propri figli.
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A presto
Samy
