Preliminare trascritto o compromesso comune?

Per fare la scelta giusta devi essere consapevole.

L’argomento di cui voglio parlarti in questo articolo è il preliminare: si tratta infatti di un passaggio che rischia di creare problemi non indifferenti se la sua (mancata) trascrizione viene gestita con leggerezza.

Iniziamo subito!

Sei interessato a un immobile, vai a vederlo e ti decidi infine a comprarlo. A quel punto, dovrai fare una proposta d’acquisto al venditore e, se entrambi siete d’accordo, tale proposta dovrebbe essere trascritta (da qui la denominazione “preliminare trascritto”).

Perché uso il condizionale?

Perché, purtroppo, non tutti decidono di farlo. E questo è un grosso errore.

Trascrivere un preliminare ha un costo relativamente basso rispetto ai benefici che potrebbe garantirti se qualcosa va storto con il venditore o con l’immobile che ti vuole vendere prima di arrivare davanti al notaio.

Le eventuali conseguenze negative potrebbero invece essere esponenzialmente superiori rispetto alla spesa per un documento che spesso viene sottovalutato da chi pensa di poter fare tutto da solo – lo vedremo meglio fra poco.

Te ne elenco solo alcune:

• Potresti perdere i soldi che hai dato per bloccare l’immobile (la cosiddetta “caparra”);
• Potresti perdere eventuali altre somme di denaro che hai versato come anticipo oltre alla caparra;
• Dopo aver firmato la proposta d’acquisto e aver ricevuto l’ok dalla banca per il mutuo, potresti aver già comprato i mobili, convinto di non avere intoppi futuri – anche quelli, dunque, sarebbero soldi persi.

E inoltre, magari:

• Hai chiuso in anticipo dei finanziamenti per poter avere il mutuo dalla banca, privandoti di fatto di liquidità sul conto corrente;
• Hai disdetto l’affitto della casa che avresti dovuto lasciare di lì a poco e il proprietario ha già chiuso un contratto con un altro inquilino (ti ritroveresti quindi in mezzo alla strada);
• Hai richiesto il TFR per dei lavoretti da fare nella nuova casa – un enorme sacrificio privarsi di quei soldi che hai sempre considerato intoccabili, ma per la casa nuova ne valeva la pena …

Insomma, ho reso l’idea?

Ormai credo tu l’abbia capito: trascrivere il preliminare è importante. Entriamo adesso nello specifico.

Il preliminare, in sintesi, è un semplice un accordo che impegna reciprocamente venditore e acquirente, che anticipa l’atto del notaio.

Si può fare con una semplice scrittura privata, che comunemente e impropriamente viene chiamata “compromesso”, o diventare atto notarile (un documento firmato da un notaio). In questo secondo caso, assume tutt’altro valore.

Il contratto preliminare firmato dal notaio, oltre a essere registrato all’Agenzia delle Entrate (come tutte le scritture private) viene anche trascritto all’interno di un archivio dove finiscono tutti gli immobili (lo stesso archivio dove viene successivamente trascritto l’atto definitivo vero e proprio, quello che si fa davanti al notaio). A questo punto, dunque, non è più solo una scrittura privata, ma diventa un atto pubblico.

Ciò significa che:

• Nel momento in cui si arriva alla firma dell’atto di compravendita davanti al notaio, potrai “impugnare” il preliminare se chi ti vende la casa non ha rispettato i patti stabiliti;
• Nel caso in cui siano variate le condizioni dell’immobile e vi sia ad esempio la possibilità che sia stata fatta un’iscrizione pregiudizievole – ossia dannosa per l’immobile e che lo renda invendibile –, se il preliminare è stato correttamente trascritto eviterai di perdere i soldi anticipati.

 Quindi, come visto, la trascrizione del contratto preliminare ti tutela da eventuali inadempienze da parte del venditore, consentendoti ad esempio:

• Il rimborso degli acconti pagati;
• Di avere indietro il doppio della caparra;
• Di evitare che il proprietario venda l’immobile ad altre persone, a meno che non sia disposto a perdere dei soldi;
• Di essere tra i primi a riavere indietro i soldi anticipati nel caso in cui l’immobile debba “subire” una vendita forzata per risarcire eventuali creditori del venditore. 

Attenzione: il venditore può essere la persona più corretta del mondo, ma potrebbe comunque subire pignoramenti, sequestri o altre azioni relative all’immobile in questione senza averlo previsto o immaginato. E se non vengono fatti i giusti controlli per tempo, a un certo punto tornare indietro sarà impossibile…

 Capito quanto la trascrizione del preliminare sia importante?

Riesco quasi a immaginare ciò che stai pensando adesso:

“Eh già, ora che me lo dici in effetti potrebbe valerne proprio la pena…”

Ma quanto costa trascrivere un preliminare?

Ecco tutti i numeri da considerare:

• L’imposta di registro fissa di 200 €;
• Lo 0,5% sull’importo dato in caparra;
• Il 3% su eventuali somme date in anticipo come acconto sul prezzo della casa;
• L’imposta ipotecaria fissa di 200 €;
• La tassa ipotecaria di 35 €;
• L’imposta di bollo di 155 €.

Potrai però recuperare l’imposta pagata per la caparra (0,50%) e per gli acconti (3%) il giorno in cui firmerai l’atto dal notaio, scalandola dall’imposta di registro per l’acquisto dell’immobile.

A tali imposte vanno aggiunte inoltre:

• Le spese notarili;
• L’onorario notarile per la redazione dell’atto, che è un atto pubblico a tutti gli effetti.

Qualche ragione in più per trascrivere il preliminare

“Quindi, in sostanza mi stai dicendo che il preliminare deve essere sempre trascritto, ho capito bene?”

La risposta è sostanzialmente affermativa: trascrivere il preliminare è sempre consigliabile. Prima di concludere questo articolo, però, voglio indicarti i casi in cui farlo è assolutamente necessario per non incorrere in brutte sorprese.

Devi categoricamente trascrivere il preliminare:

• Se è previsto che passi molto tempo tra la data della tua firma sul preliminare e la data della tua firma sull’atto di compravendita dal notaio;
• Se stai versando una somma particolarmente elevata come caparra o per l’acconto;
• Se vi è un’elevata probabilità che chi ti vende la casa sia potenzialmente a rischio di fallimento (come nel caso di un imprenditore, che in quanto tale è più esposto di altri a un’evenienza simile);
• Se decidi di affrontare la tua avventura di acquisto casa con la richiesta di un mutuo SENZA AVVALERTI DI UN PROFESSIONISTA, che sia un agente immobiliare o un consulente del credito.

E se invece volessi farti affiancare in questo percorso?

Se hai riflettuto sulla questione e stai pensando di ricercare il supporto di un professionista del settore per portare a termine l’acquisto più importante della vita, ti consiglio la lettura del mio libro “Non comprare casa in preda alle emozioni”. Fra le sue pagine troverai tutti i consigli utili per affidarti a un professionista con la “P” maiuscola e non finire nelle mani sbagliate!

Rivolgendoti allo specialista giusto – che farà i controlli necessari fin da subito per verificare che tutto sia in ordine – potresti anche saltare il passaggio di cui abbiamo parlato in questo articolo, che è invece fondamentale se, come ti ho già detto, deciderai di affrontare da solo questo percorso.

Il mio pane quotidiano è il supporto che fornisco a livello di analisi finanziaria a tutti coloro che necessitano di accedere al credito per ottenere un mutuo, ma la mia decennale esperienza in ambito immobiliare mi ha aiutato a capire a fondo anche le regole di questo settore.

Comprare la casa dei tuoi sogni e farlo attraverso la richiesta di un mutuo alla banca è una strada piena di insidie. Questo articolo te ne ha mostrata una, ma ce ne sono molte altre.

Se vuoi conoscere nel dettaglio i molteplici rischi che dovrai affrontare, ti consiglio di leggere tutti gli articoli presenti in questo blog e continuare a seguirlo anche in futuro, perché noi di ForMutuo continueremo a inserire contenuti salvavita per chi come te, sta pensando di fare il grande passo!

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Samy